Louer ou acheter ?
Après combien d'années un logement en propriété rapporte-t-il plus que louer et investir son épargne ?
Mis à jour le 1er novembre 2026 · Règles et taux belges de 2026
Notre méthode · Paramètres et sources
Comment comparons-nous location et achat ?
Nous comparons deux personnes avec la même épargne et le même budget mensuel. L'acheteur utilise son épargne pour les frais d'achat et une partie du prix, et paie le prêt, l'entretien, le précompte immobilier et l'assurance. Le locataire investit son épargne et paie un loyer. Celui qui dépense moins par mois investit la différence.
Chaque année, nous comparons leur patrimoine : pour l'acheteur, la valeur du logement moins le solde du prêt, plus d'éventuels placements ; pour le locataire, ses placements. Le point de bascule est l'année à partir de laquelle l'achat rapporte durablement plus.
Combien coûte l'achat d'un logement en Belgique ?
En plus du prix, vous payez des droits d'enregistrement : en Flandre 2 % pour votre habitation propre et unique, en Wallonie 3 %. À Bruxelles 12,5 %, mais pour votre habitation propre et unique jusqu'à 600 000 €, vous ne payez rien sur les premiers 200 000 €. S'y ajoutent les frais de notaire et d'acte pour l'achat et pour l'acte de crédit.
Ces frais ne sont pas récupérables. C'est pourquoi la location est généralement plus avantageuse les premières années, même si votre loyer dépasse vos intérêts mensuels.
Questions fréquentes
Après combien d'années acheter coûte-t-il moins cher que louer ?
Cela dépend fortement du prix, du loyer, du taux et de ce que votre argent rapporterait autrement. Avec un logement de 350 000 € en Flandre, un loyer de 1 200 €, un taux de 3,3 % et un rendement de 5 % sur les placements, le point de bascule se situe vers 4 ans. Avec un loyer plus bas ou un rendement plus élevé, il recule.
De quel apport personnel ai-je besoin ?
Les banques demandent généralement de payer vous-même au moins les frais d'achat (droits d'enregistrement, notaire) et environ 10 % du prix. Pour un logement de 300 000 € en Flandre, cela représente vite 40 000 € à 45 000 €.
Le bonus logement existe-t-il encore ?
Plus pour les nouveaux prêts. La Flandre a supprimé le woonbonus pour les prêts à partir de 2020, Bruxelles dès 2017 et la Wallonie (chèque habitat) dès 2025. Ceux qui ont emprunté avant gardent généralement l'avantage pour ce prêt.
Et si les prix des logements baissent ?
Adaptez la hausse de valeur sous « Logement et frais du propriétaire », par exemple à 0 % ou à un pourcentage négatif. Vous voyez ainsi la sensibilité du résultat.
Les droits d'enregistrement augmentent-ils en Flandre ?
En septembre 2026, le gouvernement flamand a annoncé que le taux de l'habitation propre et unique passera de 2 % à 3 % pour les compromis signés à partir du 1er janvier 2027. Ce n'est pas encore voté. C'est la date de votre compromis qui compte. Activez l'option « Compromis à partir du 1er janvier 2027 » dans le calculateur pour voir la différence.