Huren of kopen?
Na hoeveel jaar levert een eigen woning meer op dan huren en je spaargeld beleggen?
Bijgewerkt op 1 november 2026 · Belgische regels en tarieven van 2026
Hoe we rekenen · Parameters en bronnen
Hoe vergelijken we huren en kopen?
We vergelijken twee mensen met hetzelfde spaargeld en hetzelfde budget per maand. De koper gebruikt zijn spaargeld voor de aankoopkosten en een deel van de prijs, en betaalt lening, onderhoud, onroerende voorheffing en verzekering. De huurder belegt zijn spaargeld en betaalt huur. Wie per maand minder kwijt is, belegt het verschil.
Elk jaar vergelijken we hun vermogen: voor de koper de waarde van de woning min de resterende lening, plus eventuele beleggingen; voor de huurder zijn beleggingen. Het omslagpunt is het jaar vanaf wanneer kopen blijvend meer oplevert.
Wat kost een woning kopen in België?
Bovenop de prijs betaal je registratierechten: in Vlaanderen 2% voor je enige eigen woning, in Wallonië 3%. In Brussel 12,5%, maar voor je enige eigen woning tot € 600.000 betaal je niets op de eerste € 200.000. Daarbij komen de notaris- en aktekosten van de aankoop en van de kredietakte.
Die kosten krijg je niet terug. Daarom is huren de eerste jaren meestal voordeliger, ook als je huur hoger is dan je maandelijkse interest.
Veelgestelde vragen
Na hoeveel jaar is kopen goedkoper dan huren?
Dat hangt sterk af van de prijs, de huur, de rente en wat je anders met je geld zou verdienen. Met een woning van € 350.000 in Vlaanderen, € 1.200 huur, 3,3% rente en 5% rendement op beleggingen ligt het omslagpunt rond 4 jaar. Bij een lagere huur of een hoger beleggingsrendement schuift het op.
Hoeveel eigen inbreng heb ik nodig?
Banken vragen meestal dat je minstens de aankoopkosten (registratierechten, notaris) en ongeveer 10% van de prijs zelf betaalt. Voor een woning van € 300.000 in Vlaanderen is dat al snel € 40.000 tot € 45.000.
Bestaat de woonbonus nog?
Voor nieuwe leningen niet meer. Vlaanderen schafte de woonbonus af voor leningen vanaf 2020, Brussel vanaf 2017 en Wallonië vanaf 2025. Wie vroeger leende, behoudt het voordeel meestal voor die lening.
Wat als de woningprijzen dalen?
Pas de waardestijging aan bij "Woning en kosten als eigenaar", bijvoorbeeld naar 0% of een negatief percentage. Zo zie je hoe gevoelig het resultaat is.
Stijgen de registratierechten in Vlaanderen?
De Vlaamse regering kondigde in september 2026 aan dat het tarief voor je enige eigen woning van 2% naar 3% gaat, voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2027. Dat moet nog gestemd worden. De datum van je compromis telt. Zet in de rekentool de optie "Compromis vanaf 1 januari 2027" aan om het verschil te zien.